Apesar de inserido no setor da construção civil e responsável pelo desenvolvimento de equipamentos de infraestrutura, o mercado de loteamentos urbanos nunca dispôs dos incentivos direcionados à produção da infraestrutura brasileira, nem dos mecanismos e suporte ao financiamento que outros segmentos do Real Estate dispõem, como os amparados pelo Sistema de Financiamento da Habitação (SFH), restando aos empresários desse setor a restritiva habilidade de financiamento de produtos por meio de recursos próprios (Equity) ou sob altas taxas de juros muitas vezes impeditivas ao equilíbrio financeiro do negócio. Previsões de um cenário de esgotamento do sistema atual de financiamento do SFH, associadas às novas perspectivas de uma economia orientada à queda gradual da taxa de Juros Referencial (SELIC), enfatizam a urgência do pensamento na formatação de novos e sustentáveis modelos de captação de recursos.

Nesse artigo, avalia-se sob as condições atuais da economia brasileira, uma solução com recursos captados no mercado de títulos, através da emissão de debentures incentivadas de infraestrutura pelos empreendedores loteadores para execução das obras. Essa análise é conduzida por meio de um protótipo virtual de um empreendimento, comparando-se os resultados da qualidade do investimento sob a ótica do investimento com capital próprio e na situação através da emissão e utilização deste título.

A solução analisada, ainda que careça de mudanças legislativas para sua efetivação e demonstre uma redução no resultado final do negócio em razão do maior custo financeiro referente aos títulos emitidos, parece equacionada perante as partes envolvidas, oferecendo aos empreendedores melhores relações entre as taxas de retorno restrito (TRR), Retorno sobre o investimento (ROI) e de pay back entre os modelos analisados. Assim, o estudo procura lançar luz à estruturação de um novo veículo de financiamento à produção de loteamentos, capaz de alinhar expectativas e interesses dos diversos agentes presentes na cadeia produtiva do setor.