Despite being within the civil construction sector and responsible for the development of infrastructure equipment, the market for the urban development has never had the incentive to produce the Brazilian infrastructure, nor the mechanisms and financing support that other segments of Real Estate have, such as those supported by the Housing Financing System (SFH), leaving entrepreneurs in this sector with the restrictive ability to finance products through their own equity or under high interest rates often blocking the business financial balance. Predictions of a exhaustion scenario for the SFH's current financing system, coupled with the new perspectives of an oriented to the gradual fall in the SELIC rate economy, emphasize the urge for new and sustainable models of fundraising.

In this article, it is evaluated under the current conditions of the Brazilian economy, a solution with funds raised in the securities market, through the issuance of incentive debentures for infrastructure by the developers entrepreneurs in order to carry out the construction phase. This analysis is conducted through a virtual prototype of an enterprise, comparing the investment quality results from the equity investment perspective and the situation through the issuance and use of this loan certificate.

The analyzed solution, although lacking legislative changes for its effectiveness and demonstrating a reduction in the final businesses results due to the higher financial costs referring to the securities issued, seems to be equated with the stakeholders, offering the entrepreneurs better relations among the restricted rates of return (TRR), Return of investment (ROI) and pay back indicators within the analyzed models. Thus, the study seeks to shed light on the structuring of a new financing vehicle for the production of urban subdivisions, capable of aligning expectations and interests of the different parts t in the productive chain of this sector.

Apesar de inserido no setor da construção civil e responsável pelo desenvolvimento de equipamentos de infraestrutura, o mercado de loteamentos urbanos nunca dispôs dos incentivos direcionados à produção da infraestrutura brasileira, nem dos mecanismos e suporte ao financiamento que outros segmentos do Real Estate dispõem, como os amparados pelo Sistema de Financiamento da Habitação (SFH), restando aos empresários desse setor a restritiva habilidade de financiamento de produtos por meio de recursos próprios (Equity) ou sob altas taxas de juros muitas vezes impeditivas ao equilíbrio financeiro do negócio. Previsões de um cenário de esgotamento do sistema atual de financiamento do SFH, associadas às novas perspectivas de uma economia orientada à queda gradual da taxa de Juros Referencial (SELIC), enfatizam a urgência do pensamento na formatação de novos e sustentáveis modelos de captação de recursos.

Nesse artigo, avalia-se sob as condições atuais da economia brasileira, uma solução com recursos captados no mercado de títulos, através da emissão de debentures incentivadas de infraestrutura pelos empreendedores loteadores para execução das obras. Essa análise é conduzida por meio de um protótipo virtual de um empreendimento, comparando-se os resultados da qualidade do investimento sob a ótica do investimento com capital próprio e na situação através da emissão e utilização deste título.

A solução analisada, ainda que careça de mudanças legislativas para sua efetivação e demonstre uma redução no resultado final do negócio em razão do maior custo financeiro referente aos títulos emitidos, parece equacionada perante as partes envolvidas, oferecendo aos empreendedores melhores relações entre as taxas de retorno restrito (TRR), Retorno sobre o investimento (ROI) e de pay back entre os modelos analisados. Assim, o estudo procura lançar luz à estruturação de um novo veículo de financiamento à produção de loteamentos, capaz de alinhar expectativas e interesses dos diversos agentes presentes na cadeia produtiva do setor.