O presente trabalho apresenta e analisa a securitização de recebíveis imobiliários lastreados em operações de Home Equity, operação esta que foi autorizada pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários) em 2018. Assim, é feita uma análise por meio do estudo da estrutura e das características da operação, discussão dos pontos relevantes a serem analisados dentro de uma carteira de recebíveis, tanto relacionados ao crédito como também à garantia. Adicionalmente, o trabalho apresenta os papéis de cada participante na estrutura, aspectos regulatórios, jurídicos, econômicos e referentes à análise do investimento e dos riscos existentes. Sendo essa avaliação focada na análise da qualidade dos negócios, a mesma será feita por meio de desenvolvimento teórico, que fornecerá o embasamento necessário para abordar o estudo de caso, que fará a utilização de dados dos ativos de uma carteira protótipo de CRI (Home Equity). O trabalho traz discussão dos principais pontos positivos e negativos da operação para o investidor, por meio da análise dos aspectos da carteira e da estruturação, como por exemplo o LTV (loan-to-value) mais baixo resultado das operações de Home Equity comparadas com o financiamento imobiliário, a segurança da garantia real e os riscos inerentes a ela, diversificação dos créditos da carteira, pulverização do lastro, maior número de pessoas físicas dentro da operação, além de outros aspectos jurídicos e econômicos.
This article presents and analyzes the mortgage securitization of real estate receivables covered by Home Equity transactions, which was authorized by the CVM (Securities and Exchange Commission of Brazil) in 2018. Thus, an analysis is carried out through the study of the structure and characteristics of the operation, discussion of the relevant points to be analyzed within a portfolio of receivables, both related to credit and also to guarantee. In addition, this dissertation presents the roles of each participant in the structure, regulatory, legal, economic aspects and those related to the analysis of investment and risks. Since this work is focused on the analysis of business quality, it will be done through theoretical development, which will provide the necessary background to address the case study, which will make use of data from the assets from a MBS (Mortgage Backed Securities) portfolio prototype, (Home Equity). The work concludes with a discussion of the main positive and negative aspects for the investor, through the analysis of aspects of the portfolio and the structure, such as, for example, the lowest LTV (loan-to-value) resulting from Home Equity operations compared to real estate financing, security and risks inherent to it, diversification of portfolio credits, pulverization of the security, greater number of individual person within the operation, in addition to other legal and economic aspects.