The purpose of this article is to demonstrate the current state of legislation regarding built to suit transactions (BTS). Moreover, certain impacts will be discussed in the analysis of the quality of investment in a case study involving a BTS, considering the legislation impacts.
Law No. 12,744 enacted in December 19, 2012 (Law 12.744/12) sets up specific provisions regarding BTS in the Brazilian legal system. Thereafter, the legal uncertainty that was applicable to this type of transaction was mitigated, providing greater legal certainty for the involved parties, and enabling a dissemination of this kind of business.

In the event of early termination of the BTS agreement, considering the possibility of collecting fines considerably higher than in ordinary lease agreements, that may be equivalent to the value of the due rents, the impacts are different from those applicable to cases of early termination of common lease agreements.

Furthermore, considering a specific provision of Law No. 12.744/12, it is assured to the parties the right to waive the possibility of filing a lawsuit for rent review, so that the rent is expected to be homogeneous enabling a safer securitization of receivables, since a flow of receivable can be predicted easily. Moreover, the impossibility of changing the rental values previously agreed avoids impacts on indicators of quality of investment, especially in relation to the rate of return.

To illustrate the main economic impacts related to the legislation, the case study of “Hospital Infantil Sabará” will be analyzed, which addresses a sale and leaseback transaction, with subsequent BTS with the securitization of real estate receivables backed in rents related to the BTS lease.

Pretende-se demonstrar o estágio legislativo atinente às locações built to suit (BTS), bem como analisar os indicadores de qualidade de investimento em determinado estudo de caso, considerando os impactos da legislação.
Com a promulgação da Lei no 12.744 em 19 de dezembro de 2012 (Lei 12.744/12), as operações BTS, até então realizadas sem que tivessem uma lei específica aplicável, passaram a ter previsão expressa no ordenamento jurídico brasileiro. Como consequência, a insegurança jurídica que rondava este tipo de operação foi mitigada, o que traz segurança às partes envolvidas e possibilita uma maior disseminação de negócios desta natureza.

Na hipótese de rescisão antecipada do contrato de locação BTS, considerando a possibilidade de cobrança de multas consideravelmente mais elevadas do que nas locações típicas, podendo ser equivalentes ao valor dos alugueis vincendos, os impactos são diferentes daqueles aplicáveis às hipóteses de rescisão contratual antecipada em casos de locações típicas.

Além disso, tendo em vista a previsão da Lei 12.744/12 sobre a possibilidade de renúncia à ação revisional de aluguel, é possível estabelecer um fluxo de alugueis mais homogêneo, o que facilita a estruturação segura de uma operação de securitização de recebíveis. Além disso, no caso de renúncia à possibilidade de pleitear ação revisional de aluguel, não ocorre variação dos valores de alugueis contratados, evitando impactos em indicadores de qualidade do investimento, principalmente no que concerne à taxa de retorno.

A fim de ilustrar os principais impactos nos indicadores econômicos advindos da Lei 12.744/12, será apresentado o estudo de caso do Hospital Infantil Sabará, que aborda uma operação de sale lease back(SLB), seguida de BTS com securitização dos recebíveis imobiliários lastreados nos aluguéis vinculados à locação BTS.