This paper is about the Água Branca Urban Operation, OUC AB, more specifically about a mechanism to encourage the production of houses for medium and medium-low-income families named “incentive housing units”. The proposal of the OUC AB, supported by Municipal Law 15,983 of 07 of November, 2013, is innovative in that it provides new implementation mechanisms in order to reach the objectives and meet the urban guidelines established for the Operation, seeking to combine the urban and financial aspects of this instrument, in an area with potential for urban and real estate developments. The aim of this monograph is to analyze how efficient this mechanism is to induce the formatting of housing products in Água Branca area for medium and medium-low income families. And, if it is proven incapable of that, how income diversity can be promoted, considering both Água Branca current attractiveness for real estate investors and the payment capacity of the target audience. Simulations considering law parameters and recent market data showed that only families with an average income of 10 minimum salaries would afford a housing unit in the area for the average sale price of the square meter today. One of the major risks of not adhering to the OUC posed to the producing market is the limited private area of the unit associated with the construction potential and its combination with the purchase of additional area. If he adhers, the real estate investor is supposed to analyze the potential market segment to acquire the formatted units based on the characteristics of the ones in the “incentive housing units”against other competing areas, and the possibility of incorporating the reserved potential additional construction in large scale developments, considering the amount of units that can be generated and the favorable land condition represented by the availability of large empty or underused lots can go through revitalization.

Este trabalho trata da proposta da Operação Urbana Consorciada Água Branca (OUC AB), mais especificamente do mecanismo de indução à produção de habitação para as renda média e média baixa,denominado “unidade habitacional incentivada”. A proposta da OUC AB, consubstanciada na LeiMunicipal 15.983 de 07 de novembro de 2013, traz inovações ao prever novos mecanismos de implantação para a consecução dos objetivos e diretrizes urbanísticas previstas pela Operação, na tentativa de conciliar os aspectos urbanísticos e financeiros deste instrumento, em um território com potencial de desenvolvimento urbano e tendência de desenvolvimento imobiliário. O objetivo do trabalho é analisar a eficácia desse mecanismo como indutor da formatação de produtos imobiliários residenciais na região da Água Branca para as faixas de renda média e média baixa. E, em se reconhecendo uma possível ineficácia do mesmo como formatador de produtos imobiliários residenciais destinados às faixas de renda média e média baixa, em que medida é possível promover a diversidade de renda, considerando a atratividade do empreendedor na região da Água Branca atualmente, e a capacidade de pagamento deste público alvo. As simulações realizadas, considerando os parâmetros da lei e dados recentes do mercado, permitem verificar que somente as famílias com renda média acima de 10 salários mínimos teriam poder de compra de uma unidade residencial na região pelo preço médio do metro quadrado de venda atual. Destaca-se como um dos principais riscos da não adesão do mercado produtor à OUC, a limitação da área privativa da unidade associada à reserva de estoque e a sua vinculação na compra de área adicional. Em caso de adesão, cabe a análise, por parte do empreendedor, do segmento de mercado potencial para o consumo das unidades formatadas a partir das características da unidade incentivada relativamente às demais regiões competidoras, e a possibilidade de incorporação do estoque reservado em empreendimentos de maior escala, haja vista o montante de unidades que podem ser geradas e a condição fundiária favorável representada pela disponibilidade de grandes terrenos vazios ou subutilizados com potencial de renovação.