We use a unique dataset of c. 2200 commercial towers located in the city of Sao Paulo from 2005:Q3 to 2014:Q3 to study the relationship between asset quality and potential income in different niches of the office market. Our evidence suggests a rent premium in the market for larger office space (corporate) and that building quality is more relevant in this segment. We hypothesize such difference is due to larger competition and commoditization in the market for smaller office space (office) as income in this segment tends to be insensible to different levels of asset quality when we control for spatial variation. We also find that rent premiums associated with building class are monotonically increasing, but not strictly positive across certain quality thresholds. Thus, landlords and developers should take into consideration the market niche and acceptable target building class levels when designing their investment plans in order to maximize income.

Utilizamos uma base de dados única com aproximadamente 2.200 torres comerciais localizadas na cidade de São Paulo entre 3T2005 e 3T2014 para estudar a relação entre a qualidade dos ativos e a renda potencial em diferentes nichos do mercado de escritórios comerciais. Nossos resultados sugerem um prêmio de aluguel no nicho de escritórios maiores (corporativo) e que o padrão construtivo é mais relevante na determinação da renda neste segmento. Acreditamos que esta diferença seja decorrente da maior concorrência entre locadores e locatários e da comoditização de padrões construtivos no mercado de escritórios menores (office), pois a renda neste nicho é mais insensível à diferentes níveis de qualidade dos ativos quando consideramos variações de preços entre diferentes regiões. Nós também concluímos que os prêmios de aluguel associados à diferentes categorias de edifícios não são estritamente positivos quando consideramos melhorias no padrão construtivo. Desta forma, proprietários e incorporadoras devem levar em consideração o nicho de mercado e níveis aceitáveis de padrão construtivo para o mercado alvo desde a concepção dos seus planos de investimento a fim de maximizar a renda.