O mercado de edifícios corporativos para locação consiste em uma modalidade de negócios na qual empresas de diversos setores ocupam edificações que têm terceiros como proprietários. Os imóveis em questão provêm renda harmônica e recorrente aos proprietários desses empreendimentos. A crescente escassez de terrenos para implantação de projetos Greenfield (novos empreendimentos), associada à crescente obsolescência de empreendimentos em clusters imobiliários mais antigos, destaca- se uma oportunidade de negócios ainda pouco explorada no mercado imobiliário brasileiro: a aquisição de ativos imobiliários no fim de seu ciclo operacional, ou já obsoletos, com objetivo de executar um programa de investimentos em renovação para possibilitar seu reposicionamento no mercado. Esse tipo de investimento apresenta algumas oportunidades: [i] possibilidade de aquisição de um ativo imobiliário por um valor inferior projetado, em comparação a imóveis concorrentes; [ii] possibilidade de encurtar o ciclo de estruturação e implantação do empreendimento, e [iii] adaptar os edifícios corporativos existentes às novas tendências e necessidades dos usuários, tendo em vista as mudanças observadas em decorrência principalmente da pandemia de COVID-19. No entanto, há riscos intrínsecos neste modelo de negócios: [i] risco de implantação, quando a campanha de renovação supera os custos totais e cronograma de implantação projetados; [ii] identificação dos atributos a serem incorporados aos ativos que irão refletir em maior valor agregado ao ativo a ser renovado; e [iii] a falta de instrumentos que possibilitem identificar os ativos disponíveis no mercado com potencial de receber o programa de investimentos em renovação, e que tenham potencial para prover o retorno adequado aos acionistas e investidores. Este artigo irá abordar, por meio de revisão bibliográfica desenvolvida para o trabalho de dissertação de mestrado do autor, os principais fatores que devem ser levados em consideração para o desenvolvimento de uma rotina para seleção de oportunidades de investimento em renovação de edifícios de escritórios corporativos.
Influencing Factors for Developing a Routine for Selecting Investment Opportunities in Renovating Corporate Office Buildings
The market for corporate buildings for lease consists of a business modality in which companies from
different sectors occupy buildings that have third parties as owners. The properties in question provide
harmonic and recurring income to the owners of these developments.
The growing scarcity of land for the implementation of Greenfield projects (new developments),
associated with the growing obsolescence of developments in older real estate clusters, highlights a
business opportunity still little explored in the Brazilian real estate market: the acquisition of real estate
assets at the end of their operational cycle, or already obsolete, with the objective of executing an
investment program in renovation to enable their repositioning in the market.
This type of investment presents some opportunities: [i] possibility of acquiring a real estate asset for a
lower projected value, compared to competing properties; [ii] possibility of shortening the structuring and
implementation cycle of the development, and [iii] adapting existing corporate buildings to new trends
and user needs, in view of the changes observed mainly as a result of the COVID-19 pandemic.
However, there are intrinsic risks to this business model: [i] deployment risk, when the renewal campaign
exceeds the total projected deployment costs and schedule; [ii] identification of the attributes to be
incorporated into the assets that will reflect in greater added value to the asset to be renewed; and [iii] the
lack of instruments that make it possible to identify the assets available in the market with the potential to
receive the renewal investment program, and that have the potential to provide adequate return to
shareholders and investors.
This article will address, through a bibliographic review developed for the author's master's thesis work,
the main factors that must be taken into account for the development of a routine for selecting investment
opportunities in the renovation of corporate office buildings.