Em 2014, São Paulo aprovou o seu novo Plano Diretor Estratégico (PDE) - Lei 16.050/14 - estabelecendo diretrizes de como a cidade iria crescer e se desenvolver e sob quais conceitos e quais valores, métodos e conceitos nortearão esta dinâmica. Das dez estratégias norteadoras do PDE, duas se destacam para o objeto de pesquisa deste artigo. Uma é a orientação do crescimento da cidade nas proximidades do transporte público por meio dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, seguindo o conceito do “Desenvolvimento Orientado pelo Transporte” (DOT). A outra é a reorganização das dinâmicas metropolitanas orientada pelo conceito de multicentralidade por meio de Projetos de Intervenção Urbana (PIU) como o Arco Pinheiros, a área Faria Lima-Água Espraiada e os Perímetros de Incentivo e Eixo Cupecê.
Seguindo as mesmas estratégias e diretrizes do PDE a lei 16.402, de Parcelamento Uso e Ocupação do Solo (Zoneamento), foi desenvolvida e aprovada em 2016. Por essas normas, os conceitos do PDE puderam ser especificados em quadras e lotes juntamente com o estabelecimento de seus parâmetros construtivos. Desta forma, os Eixos de Estruturação da Transformação Urbana ganham a designação de Zona Eixo de Estruturação e Transformação Urbana (ZEU).
É sob esses desígnios e contexto em que a região da Avenida Cupecê adquire muitos atributos legais que incentivam e induzem o crescimento e o desenvolvimento imobiliário e econômico. A Avenida é uma importante artéria na zona sul da cidade de São Paulo já que promove a ligação de Diadema e a Avenida dos Estados no município de Santo André com a Marginal do Rio Pinheiros. Para tanto, dispõe de quatro pistas, uma das quais é de uso exclusivo de ônibus em cada sentido. Além disso, sua localização é privilegiada, pois um de seus trechos está a apenas 2.640 metros da estação Jabaquara do metrô.
Este artigo tem como objetivo investigar como o mercado imobiliário de incorporação atuou nessa região após estas novos parâmetros e atributos urbanísticos e por que o mercado imobiliário atuou desta maneira.
An investigation of real estate production in the Avenida Cupecê region after approval by the PDE and Zoning
In 2014, São Paulo approved its new Strategic Master Plan (PDE) - Law 16,050/14 - establishing guidelines on how the city would grow and develop and under which concepts and values, strategies and concepts will guide this dynamic. Of the 10 guiding strategies of the PDE, two stand out for the research object of this article. One is the orientation of city growth in the vicinity of public transport through the Urban Transformation Structuring Axes following the concept of “Transport-driven development” (DOT). The other strategy is the reorganization of metropolitan dynamics guided by the concept of multicentrality through Urban Intervention Projects (PIU) such as Arco Pinheiros, the Faria Lima-Água Espraiada area and the Incentive Perimeters and Eixo Cupecê.
Following the same strategies and guidelines as the PDE, Law 16,402 on Land Use and Occupancy (Zoneing) was developed and approved in 2016. In this way, the PDE concepts could be specified at the level of blocks and lots together with the establishment of their parameters constructive. In this way, the Urban Transformation Structuring Axes gain the designation of Urban Structuring and Transformation Axis Zone (ZEU).
It is under these designs and contest that the region of Avenida Cupecê acquires many legal attributes that encourage and induce real estate and economic growth and development. Avenida Cupecê is an important artery in the south of the city of São Paulo as it connects Diadema and Avenida dos Estados in the municipality of Santo André with the Marginal do Rio Pinheiros. For that, it has four lanes for each direction, one of which is for the exclusive use of buses. In addition, its location is privileged, as one of its sections is just 2,640 meters from the Jabaquara subway station.
This article aims to investigate how the real estate development market acted in this region after these new parameters and urban attributes and why the real estate market acted in this way.