This article aims to analyze the effects of mortgage policy promoted by Brazil’s federal government from the year 2005 on residential development production in São Paulo, about real estate costs and the share of population which can have access to mortgages to buy them. This analysis will be performed as an essay, using statistical data of population growth provided by IBGE, the evolution of the housing deficit according to the Ministry of Cities, the housing demand according to research from Caixa Economica Federal, cost indexes of real estate for sale by Fipe-Zap, data of mortgage from Abecip and sectoral entities acting as SECOVI.

After a long period of disorganization of the Housing Financial System and mortgage in Brazil, whose summit was the closing of Housing National Bank (BNH) in 1986, the economic stabilization occurred from the second half of the 1990s, the increasing income levels and new regulations allowed the resumption of mortgage, especially from 2006. In 2009 Federal Government has announced a housing program, called Minha Casa, Minha Vida and in 2011 has launched the second version of this program. Together, these two programs aim to support and finance the construction of three millions houses for the population with the lowest income.

All these factors indicate the expansion of population served by mortgage, but on the other hand, the in- creased availability of credit led to a significant increase in property prices and the cost of urbanized land, which paradoxically produces exactly the opposite effect for a significant portion of the population, the dif- ficulty of eligibility to receive the mortgage because the gap between income and cost of real estate.

Este artigo tem como objetivo analisar os efeitos da política de crédito imobiliário do governo federal a par- tir do ano de 2005 sobre a produção imobiliária residencial em São Paulo, os custos dos imóveis e a parcela da população que consegue ter acesso ao crédito imobiliário para comprá-los. Essa análise será realizada em caráter de um ensaio, utilizando dados estatísticos de crescimento populacional do IBGE, da evolução do déficit habitacional segundo o Ministério das Cidades, da demanda habitacional segundo pesquisa da Caixa Econômica Federal, índices de custo dos imóveis a venda da Fipe-Zap, dados de crédito imobiliário da Abe- cip e de órgãos de atuação setorial como o Secovi.

Após um longo período de desorganização do Sistema Financeiro da Habitação e do crédito imobiliário no Brasil, cujo ápice foi o fechamento do Banco Nacional de Habitação (BNH) em 1986, a estabilização eco- nômica ocorrida a partir da segunda metade da década de 1990, o aumento da renda da população e novos marcos regulatórios permitiram a retomada do crédito imobiliário, em especial a partir do ano de 2006. Em 2009 o governo federal anunciou o programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) e, em 2011, o programa Minha Casa, Minha Vida 2. Juntos, os dois programas têm como objetivo subsidiar ou financiar a constru- ção de três milhões de moradias para a população de mais baixa renda (até 10 salários mínimos).

Todos esses fatores indicam a expansão da população atendida pelo crédito imobiliário mas, por outro lado, o aumento da disponibilidade de crédito levou ao aumento expressivo dos preços dos imóveis novos e do custo da terra urbanizada, o que paradoxalmente gera o efeito contrário para uma parcela expressiva da po- pulação, isto é, a dificuldade da elegibilidade a receber crédito imobiliário pela defasagem entre a renda e o custo dos imóveis.