Real estate commercial property valuation it’s a reliable procedure when made under the concept of investment analysis (investment versus return) - in Portuguese "valor da oportunidade de investimento - (VOI)". Return's flow is measured under a referential scenario that the analysts usually build for 20 years as a mirror of the conjuncture behavior, for rentals, occupation, cap-rate, based on the perceived benchmark and even inflation rate. The value (fair value) measured under this scenario means very risky information. The investor, on the medium term, can be favored, if perceived cap-rate drops, or remain without "value protection" for the investment on the other direction. The procedure for valuation established on this article imposes intervals for the scenario variables (rentals, occupation, cap-rate and inflation). So, the fair value will gain a protection margin to compensate losses due to property behavior, or cap-rate drops. Doing so, VOI measurement appears also in intervals.

Valuation de empreendimento de base imobiliária (EBI) só é confiável quando suportada no conceito "valor da oportunidade de investimento (VOI)". VOI tem sido medido sob arbitragem de um cenário de comportamento de 20 anos, no qual os analistas tendem a replicar as variáveis evidenciadas na conjuntura da arbitragem de valor. Da mesma forma, VOI depende da imposição de uma taxa de atratividade para o investimento (tat), que os analistas tendem a marcar em função das evidências (benchmark) da conjuntura na qual se faz a medida (tatc). Variáveis de comportamento estáticas, com fundamento na conjuntura da valuation, levam a um viés de medida de VOI, conferindo insegurança expressiva à arbitragem. Assim também a fixação de tat no patamar tatc pode surpreender o investidor, quando já estiver embarcado no empreendimento. Mesmo no médio prazo, movimentos de tat (tatk1, tatk2.....), com fundamento na taxa referencial de juros (efeito macroeconômico) e no equilíbrio do mercado (efeito da cobertura da oferta, produzindo vazios no EBI), farão o valor arbitrado flutuar, o que pode "aconselhar" o investidor a vender o EBIantes de completar o ciclo de investimento alvo (tatk < tatc), ou, no sentido inverso, indicar um lastro do investimento precário contra o valor VOI investido (tatk > tatc). Por esta razão, o valor deve abrigar margens de proteção, calculadas por meio de uma rotina que é o núcleo deste artigo. A rotina modifica o método tradicional de valuation, introduzindo procedimento de fazer as variáveis do cenário de referência de comportamento entre fronteiras, como também a tat, para só ai medir VOI.